物管之职能规划设计|光华网

续上一篇提及的物管专业人力资源稀缺，笔者呼吁人力资源部，开设属于楼宇装备工程（Building Services Engineering）的技术和职业教育与培训，简称（TVET）。

这里笔者给人力资源部一些建议，先办以下6项科目：建筑病理学入门（Introduction to Building Pathology）、建筑装备学入门（Introduction to Building Services）、建筑维护与管理学入门（Introduction to Building Maintenance & Management）、2013年分层管理法令入门（Introduction to Strata Management Act 2013）、共管楼宇的记账法（Bookkeeping for Stratified Building）和住户关系管理学（Resident Relationship Management）。

共管楼宇的技术人员首先得了解楼宇是否“病了”，所以他们需学习建筑病理学入门。这科目将让学员多方面了解建筑物的情况，例如建筑物常见的损害：裂缝、腐蚀、冻害、渗漏、老化和倒塌等；造成建筑损害的主要原因；能初步鉴别建筑损害；能了解鉴别所需的鉴别方法，诊断所需的技术或仪器；能初步分析建筑损害的病态、特征与变化；能准备损害报告，并提供初步的维修维护方案或应对对策。

当楼宇的健康评估报告出炉后，下一个学科就是建筑装备学入门。这学科让学员了解有关建筑物的设备工程学问，例如建筑物常见的设备有哪些，比如：升降机、冷热水供应系统、废物（雨水、污水、厨余和垃圾）排放系统、消防系统、电力供应系统、排气系统、避雷系统，ELV低电压设备（门禁卡系统、安保监控系统和通讯系统等等）；每一项系统的工程学架构；个别系统的运作原理与维修维护的标准指南（厂方设定与官方设定）；能准备损害报告，并提供初步的维修维护方案或应对对策。

接下来的学科就是建筑维护与管理学入门。掌握了这学科目，学员将了解有关建筑物的维护与管理所需的知识，例如建筑物各部位的功能与设备系统正常运作的条件；设备与系统的日常管理与保养的指南；了解官方对于设备的指南，比如（升降梯–DOSH，Department of Occupational Safety and Health；发电机-EC，Energy Commission；消防系统-Janbatan Bomba等等）；了解向各个官方机构申请Certificate of Fitness，CF的申请手续与流程；能准备初步的维修与维护建议报告；懂得定时定点定量进行Preventive Maintenance。

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以上提及的，都是针对楼宇维护维修所需的技能的学科。

共管楼宇属于多业主共聚一个屋檐下的共有共享共用设备设施的新型都市居住方案，所以政府在2013年特别在国会三读通过了2013年分层管理法令入门。这是一份以共管楼宇管理而特别设定的专属法令，也是入职共管楼宇工作人员必学的学科之一。

学习2013年分层管理法令入门，将让学员了解该法令对于日常运行所需的章程与流程，比如：举办年会的指定章程、召开委员会议的指定章程等等；家规的设定，官方推荐的标准家规有哪些细节；业主们的权力与自由度有多大；管理者的权力与职权在哪；官方机构所承认的表格与文书所需内容有哪些；懂得向业主解释法令的设定有哪些。

共管楼宇的收入，来自每一位单位业主按照持有的单位面积进行公摊，故工作人员得学习共管楼宇的记账方法，透过这学科来掌握共管楼宇独有的记账需求：管理费的记账需知；储备金的记账需知；来往账号，入账出账所需的复试记录细节；何能保持账簿的记录清晰易懂；懂得核对银行存款单据与会计系统数据；能准备简单的现金流表；能准备简单的收入与支出表。

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最后，虽然工作人员表面上维修维护的是楼宇、是建筑物，但是却得面对形形色色的业主，加上马来西亚属于多元国家，多元种族从分居社会到混居社会，共管楼宇的居民来自各个族群，其信仰的宗教和成长的背景、学历与专业各异，所以价值观有所差异是常态。即使多年来马来西亚政府极力促进各个族群和谐共处，但人与人之间的亲密度和疏离度难免有所不同，加上共管楼宇里居民共享所有的共有设备与设施，人与人之间的生活方式、个人之间、家庭之间、族群之间、管理层与居民之间，其实存在着太多太多可引发摩擦与冲撞的人事物。

所以，我们得学习并掌握住户关系管理学科，透过这个学科来掌握共管楼宇：住户、管理者、管理委员的法律关系；住户、管理者、管理委员个别的权力与责任；所需要建立的资讯系统，比如：住户信息、租客信息、房屋的基本情况、过去的维修记录，过去的投诉记录、个别住户、租户的习性与喜好，个别住户、租户的宗教背景、种族忌讳等等有助于协调沟通的基础资讯；管理多元化人群所需的基础知识；懂得安抚所需的基础知识；保持清晰的沟通记录；特别是受理投诉时，如何准确的记录投诉内容，并对接相关部门或岗位协理的基础辨别能了；认真的填写交班日记，让下一班能清楚的了解待绝决的问题。

共管楼宇是都市化效应不可避免的衍生方案，我们得积极的面对它。人力资源部长与地方政府部长两大部门应好好的协调，为马来西亚急需大量的楼宇维护专员开办属于共管楼宇维修维护的技术班，为目前极为稀缺的人力资源，培养新一代的技术人员。